¿QUE IMPUESTOS SE DEBEN PAGAR AL MOMENTO DE ADQUIRIR UNA PROPIEDAD?

Como es sabido, en los últimos años nuestra ciudad ha atravesado una especie de Boom inmobiliario, por el cual muchas personas naturales o jurídicas, gente que no se dedica a la construcción de manera regular o habitual, pero que tienen un importante ingreso extra, se han decidido por invertir en el rubro inmobiliario, construyendo así, casas, oficinas y, en su mayoría, departamentos.

Este tipo de negocio tiene como correlato un ingreso en el bolsillo de los propietarios que venden sus inmuebles, lo que en materia tributaria se denomina “Ganancias de Capital”, que no es otra cosa que la diferencia entre el valor de adquisición de la propiedad (costo computable) y el valor de venta.

Muchas veces no es tan fácil determinar cuál es el valor de adquisición de la propiedad o costo computable, en tanto el bien inmueble pudo ser adquirido a título gratuito, por ejemplo, merced a una herencia o una donación; o, de repente fue construido sobre un terreno de propiedad del vendedor, es decir el inmueble o construcción no existía.

¿Qué impuestos se pagan por vender una propiedad en el Perú?
En nuestra legislación impositiva la renta bruta obtenida sobre la venta de un inmueble se grava con una alícuota del 5% de Impuesto a la Renta por Rentas de Segunda Categoría. Esta renta se puede generar por la enajenación de un bien de capital, en este caso, una casa, un departamento, una oficina o un stand comercial.
Lo antes mencionado se resume en la siguiente fórmula:
Valor de Venta – Costo computable = Ganancia (Renta Bruta) x 5% = IR

El Artículo 21° de la Ley del Impuesto a la Renta establece que, para determinar la renta bruta, si el inmueble fue adquirido a título oneroso, el costo computable será el valor de adquisición o construcción reajustado por los índices de corrección monetaria que establece el Ministerio de Economía y Finanzas sobre la base de los índices de precios al por mayor proporcionados por el Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI). Este importe será incrementado con el importe de las mejoras realizadas al inmueble, incorporadas con carácter permanente.

En el caso de inmuebles adquiridos a título gratuito entre el 01.01.2004 y el 31.07.2012, el costo computable será el valor que se determina en el autoavalúo para el impuesto predial reajustado por los índices de corrección monetaria que establece el Ministerio de Economía y Finanzas sobre la base de los índices de precios al por mayor proporcionados por el Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI).

Por otro lado, es importante señalar que de acuerdo a lo establecido en la Primera Disposición Transitoria del Decreto Supremo N° 086-2004-EF, las enajenaciones de los inmuebles que se hayan obtenido antes del 01.01.2004 (ya sea a título gratuito u onerosos), no estarán afectas al Impuesto a la Renta. Para hacer valer este beneficio, se deberá contar con documento de propiedad de fecha cierta.

En cuanto al Impuesto General a las Ventas (I.G.V.), las ventas de inmuebles realizadas por personas naturales o jurídicas que no realicen actividad empresarial estarán inafectas al referido impuesto, siempre y cuando ésta operación no se realice de manera habitual; es decir, si dentro de un período de doce meses una persona natural o jurídica que no realice actividad empresarial, enajena dos o más inmuebles, incurre en los supuestos de habitualidad, por lo que deberá pagar el IGV sobre la venta del segundo bien. De realizarse en un solo contrato la venta de dos o más inmuebles, se entenderá que la primera transferencia es la del inmueble de menor valor.

Cabe señalar que, es el vendedor el que paga el impuesto, siendo el Notario el funcionario público encargado de exigir dicho pago al momento de elevar la Minuta de Compraventa a Escritura Pública; además, el vendedor no solamente tiene la obligación de pagar el monto correspondiente al Impuesto a la Renta de Segunda Categoría – el que puede realizarlo en el Banco de la Nación, o cualquier otra entidad financiera que tenga convenio con SUNAT– sino además se encuentra obligado a presentar una declaración jurada por dicha renta mediante el Formulario Virtual Nº 1665, para lo cual deberá tramitar su Registro Único de Contribuyente (RUC) y la clave SOL en SUNAT. Dicha declaración la deberá realizar hasta el mes siguiente del día de pago, según el cronograma de SUNAT hasta la fecha correspondiente al último dígito de su RUC, de no realizar la declaración se estaría incurriendo en una infracción pasible de multa.

Finalmente, el Comprador se encuentra obligado a pagar el Impuesto de Alcabala, que es un impuesto municipal que grava las transferencias de propiedad inmuebles, ya sean urbanos o rústicos, aun cuando sean a título gratuito. La base imponible del impuesto es el Valor de Transferencia, el que no puede ser menor al del autoavalúo; del cual se permite una deducción de diez (10) Unidades Impositivas Tributarias (UIT), que para el presente año 2019 suman S/. 42,000.00. A esta diferencia se le aplica el 3% y el resultado será el monto a pagar. Dicho pago se deberá realizar en la Municipalidad donde está ubicado el inmueble, llevando la Minuta de compraventa original. Cabe señalar que si la operación está gravada con IGV, ya no se pagará alcabala.

Cuéntenos si Ud. tuvo algún inconveniente al momento de liquidar o pagar alguno de estos impuestos, gustosos lo ayudaremos.