QUE IMPUESTOS SE DEBEN PAGAR AL MOMENTO DE VENDER UNA PROPIEDAD? (SEGUNDA PARTE)

Luego de leer este artículo despejarás todas tus dudas respecto a si debes pagar impuesto a la renta de segunda categoría por la enajenación de tu inmueble considerado casa habitación.

Teniendo en consideración las muchas consultas realizadas con motivo de la Primera Parte de éste artículo, una de las principales dudas o consultas de los contribuyentes está referida a la exoneración del pago del impuesto a la renta de inmuebles considerados como casa habitación. Asimismo  una segunda interrogante tiene que ver con el hecho de si se encuentra gravada la venta de una propiedad cuyo terreno fue adquirido antes del 01 de enero de 2004, pero en el que se construyó con posterioridad a dicha fecha.que impuestos pagar venta casa

A este respecto, y a fin de aclarar el panorama de los contribuyentes de rentas de segunda categoría, la SUNAT ha emitido el Informe N° 058-2012-SUNAT/4B0000  de fecha 07 de junio de 2012 todavía, el cual analizaremos en las siguientes líneas:

  1. Enajenación de inmuebles que califican como Casa-Habitación

En primer término deberíamos definir qué es lo que la ley considera como casa habitación, enunciación que lo encontramos en el Artículo 1-A del Reglamento del Impuesto a la Renta, el que señala que se considera casa habitación del enajenante (vendedor) al inmueble que permanezca en su propiedad por lo menos dos (02) años y que no esté destinado exclusivamente[1] al comercio, industria, oficina, almacén, cochera o similares.

Por su parte, el acápite i) del Segundo Párrafo del Artículo 2° de la Ley del Impuesto a la Renta regula que no constituye ganancia de capital gravable por dicha ley el resultado de la enajenación de inmuebles ocupados como casa habitación efectuada por una persona natural que no genere rentas de tercera categoría.

Ahora bien, la enajenación es la transferencia de la propiedad de un inmueble por cualquier título, es decir compraventa, permuta, dación en pago, donación, herencia, etc.

Asimismo, para el  caso que el enajenante tuviera más de una propiedad que pueda ser considerada como casa habitación, solo será considerada como tal para efectos tributarios la propiedad que quede con esas características luego de la enajenación o transferencia de las otras propiedades, o para ser más claros, si una persona natural tiene dos o más inmuebles que cumplen con la definición de casa habitación anotada párrafos anteriores, solo estará exenta del pago del impuesto la propiedad que sea vendida o enajenada en última instancia, es decir para ser considerada casa habitación deberá ser la única propiedad en dicha condición,  en ese entender, las anteriores enajenaciones de propiedades que tienen características de casa habitación no serán consideradas como tales para efectos tributarios y deberán pagar la tasa del 5%  por concepto de impuesto a la renta.

Finalmente, dicho Informe señala que si una persona natural tuviese dos o más propiedades y solo una de ellas califica como casa habitación, la venta de ésta propiedad si está exonerada del pago del impuesto, en tanto es la única de todas sus propiedades que tiene esta condición.

  1. Enajenación de inmuebles cuyo terreno fuera adquirido antes del 01.01.2004, pero que fueron construidas con posterioridad a esa fecha.

Por otra parte, existe la duda en el caso de que una persona natural que no genera rentas de tercera categoría (o rentas empresariales) y que haya adquirido un terreno antes del 01 de enero de 2004 y posteriormente a ésta fecha el propietario realizó una edificación sobre el indicado inmueble y desea enajenarlo, esta operación se encontraría o no gravada con el impuesto a la renta.

En el Informe N° 058-2012-SUNAT/4B0000 antes referido, SUNAT argumenta que, para que una situación concreta, en este caso la enajenación de un inmueble califique como ganancia de capital y se encuentre gravada con el impuesto a la renta debe ajustarse completa y rigurosamente a la descripción contenida en la norma, acotando además, que no corresponde en vía de interpretación se extienda el alcance de la norma, pues no habría sido recogido en ella.

Es así que dicho Informe concluye señalando que, aun cuando la edificación se haya construido con posterioridad al 01 de enero de 2004, y siempre y cuando el terreno se haya adquirido antes de la fecha mencionada, la enajenación de dicho inmueble según las condiciones descritas, no se ajusta a la hipótesis de incidencia tributaria, lo que significa en buena cuenta que, no está gravada con el impuesto a la renta de segunda categoría

[1] El subrayado es nuestro.